Die Mietpreise im Kanton Zürich steigen immer weiter. Nicht so im Hagmann-Areal in Winterthur – und auch sonst ist es ein bisschen anders als ein normales Mietshaus.

Autor: Louis Budweg
Bildunterschrift: Das Hagmann-Areal bietet mit rund 50 Wohnungen vielen Menschen und Familien ein Zuhause, Quelle: Louis Budweg.

Im Hagmann-Areal in Winterthur bleibt Wohnen bezahlbar – und das bewusst. Hier leben Familien, Senioren, junge Erwachsene und Menschen unterschiedlicher Herkunft Tür an Tür. Kein Zufall, sondern Programm, wie Mitbegründer des heutigen Konzepts Christian Hagmann erklärt: «Das war uns immer ein Anliegen, gemeinschaftliches Wohnen zu ermöglichen. Wir haben auch festgehalten, dass es für Menschen, die hier wohnen und deren Lebensumstände sich verändern, weitergeht.»

Ob nach einer Scheidung oder mit Nachwuchs: Mieter und Mieterinnen haben Vorrang und können innerhalb des Areals bei Bedarf umziehen. 50 Wohnungen in verschiedenen Größen und zehn buchbare Zusatzzimmer machen das möglich. Diese sind auf fünf verschiedene Gebäudetrakte aufgeteilt, die mithilfe von Buchstaben benannt sind. So entstand die Arbergstrasse 7a bis 7e.

Wie das Hagmann-Areal Freundschaften unter Bewohnern ermöglicht

Die verschiedenen Bewohner und Bewohnerinnen leben nicht nur nebeneinanderher, sondern miteinander. Neben einer für alle benutzbaren Sauna gibt es einen gemeinsamen Grillplatz, einen Gemeinschaftsraum, in dem gemeinsam gekocht und gegessen wird, Gemeinschaftswaschräume und einen gemeinsamen Innenhof, der derzeit mit einem Weihnachtsbaum geschmückt ist. Nicht zu vergessen: Eine Arztpraxis gibt es auch. Das Anliegen des Miteinander-Lebens wird vor allem durch die Architektur des Gebäudes umgesetzt.

«Die Erschließung erfolgt über den Hof. Die Menschen sehen sich, sie müssen sich quasi sehen.“ Abgeschottete Tiefgaragen oder einsame Liftfahrten durch das Gebäude gibt es im Areal nicht. Dann triffst du ja niemanden, oder?», findet Christian Hagmann.

«Diese Anonymität wollten wir nicht haben. Darum gibt es auch den Gemeinschaftsraum, das war von Anfang an klar. Wir wollten gemeinschaftliche Räume haben. Die Sauna ist dann später dazugekommen, auch die Zusatzzimmer.» Der Zweck bleibt ganz klar: «Das sind Dinge, die verbinden.»

Wie bleiben die Preise im Areal fair?

Eine Sauna, eine eigene Arztpraxis für das Areal sowie ein eigener Innenhof mit Veranstaltungen – finanziell hört sich das alles durchaus kostspielig an. Doch hier kommt der Clou: Die Preisgestaltung ist fair und soll es laut Inhaber Christian Hagmann auch in Zukunft bleiben. Doch wie geht das inmitten steigender Mietpreise in der gesamten Schweiz heutzutage noch? Die Antwort liegt in der Geschichte des Areals – die bereits über 120 Jahre alt ist.

Denn das Areal ist ein Familienerbstück. Die Geschichte beginnt im 19. Jahrhundert – mit Johann Hagmann von Sax, dem Urgroßvater von Christian Hagmann. Er kaufte das Grundstück bereits 1894 und eröffnete dort ein Geschäft rund um Häuserbau und Zimmerei. Dieses Geschäft führten seine Nachfahren fort. 2013 wurde das Areal an Christian, Barbara und Ueli Hagmann weitergegeben. Gemeinsam entwickelten diese das heutige Wohnkonzept des Areals – damit begannen sie schon 2009.

«Wir haben ja das Land geerbt, oder? Wir haben nichts dafür getan. Das war von Anfang an ein Antrieb. Wir haben natürlich zum einen das Finanzielle: Die Rendite war bei uns auch ein Kriterium, aber nicht das alleinige oder das oberste», so Hagmann.

Zusätzlich hilft dem Areal auch die Festsetzung der Bodenpreise. Dieser liegt seit der Eröffnung bei 800 Franken pro Quadratmeter. Gewinn oder Rendite waren weniger wichtig. «Wir haben von Anfang an gesagt: Wir setzen für die Berechnung der Mietzinse die Bodenpreise fest – unabhängig davon, wie viel wir bekommen hätten, wenn wir es verkauft hätten. Und das wäre um einiges höher gewesen.»

Den unteren Teil des Areals verkauften die Hagmanns bereits an eine Genossenschaft. Das beeinflusste die restliche Philosophie des Areals jedoch nicht. «Da haben wir auch gesehen, was das hergeben würde.» Starke Erhöhungen folgten nicht mehr.

«Danach sind dir bis zu einem gewissen Grad, auch die Hände gebunden. Du kannst nicht beliebig erhöhen», sagt Hagmann. Dazu hilft ein weiteres Mittel bei der Mietpreisgestaltung: Denn der gesunkene Referenzzinssatz wird stets an die Bewohner weitergegeben. «Das machen wir von uns aus. Das ist eigentlich immer angepasst.»

Die Zukunft des Hagmann-Areals: Größer, grüner, besser?

Auserzählt ist die Geschichte des Projekts damit noch lange nicht. Doch die Richtung ist bereits vorgegeben. Sie soll an das aktuelle Projekt anknüpfen, die Planung läuft bereits. Praktisch heißt das: mehr Wohnungen und mehr umweltfreundliche Energie. «Wir haben im letzten Winter ein Dach mit Solarpanels bestückt. Die anderen beiden Dächer haben auch schon Solarpanels. Sicher wird die Speicherung dieser Energie ein Thema sein, nächstes oder übernächstes Jahr», erklärt Christian Hagmann.

Besonders beschäftigt ihn derzeit noch das Speichermedium. Das gehört seit Beginn der Planungen 2009 zur Mission des Areals: die Umweltfreundlichkeit. Kaum ein Bewohner verfügt über ein eigenes Auto. Sie nutzen den öffentlichen Nahverkehr der Schweiz. Das ist auch so gewollt. Solange ein Bewohner keinen triftigen Grund dafür angibt, darf er Parkplätze am Areal gar nicht dauerhaft nutzen.

Das Areal ist daher perfekt an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Nur einige Meter entfernt liegt der Bahnhof Winterthur Seen mit Zug- und Busanbindung. «Wir machen die Energie ein bisschen umweltfreundlicher. Das ist sicher ein großes Anliegen von uns – und von mir persönlich sowieso», sagt Hagmann. Dann wartet die nächste Ausbaustufe des Areals. Mit dieser sollen noch einmal rund 10 bis 15 Wohnungen hinzukommen. Insgesamt verfügt das Areal dann über 60 bis 65 Wohnungen.

Die Geschichte des Hagmann-Areals

Das Hagmann-Areal als Wohnareal mit dem aktuellen Konzept ist zwar recht jung, doch die Schreinerei und das Grundstück gehört den Hagmanns schon seit dem 19. Jahrhundert. Wir werfen einen Blick auf die Historie des Areals.

Kein normales Mietshaus: Wie sieht das Zusammenleben im Hagmann-Areal aus?

Gemeinschaftliches Leben – das war das Ziel der Hagmanns. Doch hat das geklappt – und bei allen Altersgruppen? Das sagen die Bewohner.

Ein Wohnareal wird nicht durch den Vermieter und die Besitzer lebendig, sondern durch die Menschen, die es bewohnen. Im Hagmann-Areal sind das derzeit Personen aus aktuell rund 50 Wohnungen – aus allen Altersklassen, verschiedenen Herkünften und mit unterschiedlichen Vorgeschichten.

Ein breites Zusammenleben mit mehreren Events wird durch die KU-HA ermöglicht. Das ist eine 2019 von Mietern gegründete Initiative, die für alle offen ist. Ihr Ziel: Begegnen, feiern und Austausch unter den Bewohnern zu ermöglichen, wie etwa beim Advents-Treffen Ende November. Zu jeder Jahreszeit gibt es solche und ähnliche Events.

Doch wie nehmen die einzelnen Bewohner das Leben im Areal selbst wahr? Marcus Clauss wohnte vorher nicht in einer Genossenschaft, sondern «klassisch» mit seiner Partnerin. Für ihn war der Umstieg ins Areal sehr positiv : «Man gehört ein bisschen zu einer Art Gemeinschaft dazu – das ist für mich anders als in einem normalen Mietshaus. Man gehört zwar dazu, aber andererseits wird das auch sehr locker gehandhabt.»

Die Gemeinschaft ist nicht verpflichtend, und es entsteht zu keiner Zeit Teilnahmedruck wie in AGs oder Vereinen. Die Gemeinschaftsanlässe sind daher auch immer wieder mit unterschiedlichen Menschen besetzt – je nachdem, wer gerade Lust und Zeit hat. «Die Veranstaltungen dauern eine Stunde, und dann ist es auch wieder vorbei. Es ist nicht so, dass man das Gefühl hat: Entweder verschreibe ich mein Leben oder nicht.»

Ein besonders schöner Zusatz für ihn: die vielen Kinder! «Ich bin mittlerweile etwas älter. Unsere Kinder sind aus dem Haus – aber hier sind andauernd Kinder. Ich finde das super. Ich komme nach Hause, und es sind Kinder im Hof», so Marcus Clauss.

Fehlende Aktivität der jungen Erwachsenen?

Immer bei den Veranstaltungen der KU-HA dabei ist ein älteres Ehepaar aus dem Hagmann-Areal. «Wir haben, glaube ich, fast alle Veranstaltungen besucht, seit wir hier sind – also schon vier Jahre lang.»

Besonders wichtig ist den beiden der Austausch. «Auch in Bezug auf Toleranz gegenüber verschiedenen Leuten.“ Doch eine Gruppe fehlt den beiden: die junge Gruppe des Areals. «Die ganz Jungen, also die WGs, habe ich noch nie an einer Hausbar gesehen. Das finde ich ein bisschen schade. Das würde ich begrüßen.»

Ein kleines Dorf mitten in Winterthur Seen

Dafür herrscht bei den Events ein reges Hin und Her zwischen allen anderen Altersgruppen. Ein weiterer Herr ist ebenfalls begeistert. Er verbringt seine Zeit zum Zeitpunkt des Gesprächs im Gemeinschaftsraum: «Das Konzept finde ich ausgezeichnet. Die Wohnung ist sehr wohnlich und modern. Sie ist hell, freundlich und wirklich heutzutage äußerst preisgünstig.»

Für einen weiteren Bewohner ist die Lage direkt neben dem Bahnhof ein entscheidender Faktor: «Das ist ein großer Ansporn, das Leben möglichst ohne Auto zu organisieren.» Den müssen die Bewohner durch die Regelungen auch mitbringen. Für alle Autoliebhaber ist das Areal nichts. «Das ist ein heftiger gemeinsamer Nenner in unserer heutigen Zeit», findet Marcus Clauss. «Wenn man das anderen erzählt denken die: Das kann nicht wahr sein! Aber hier ist es selbstverständlich. Es stört einen nicht.»

Dass die Architektur des Areals und die Gemeinschaftsplätze Freundschaften fördern, zeigt sich im Alltag. 2019 gewann das Areal auch den Best Architects Award. «Hier ist es wie in einem kleinen Dorf – jeder kennt jeden», erzählt ein Bewohner im Gemeinschaftsraum. «Schon viele Freundschaften sind so entstanden. Wir hatten zum Beispiel lange Zeit jeden Sonntag im Winter einen Kinoabend.»

Worauf sich alle einigen können, fasst Marcus Clauss gut zusammen: «Das ist alles ein bisschen netter im Vergleich zu dem, wie es war, als wir allein gewohnt haben.»